Tháng Mười Một 2016

nha-thau-xay-nha

Thông thái khi chọn thầu xây nhà trọn gói, xây dựng phần thô

Việc chọn hình thức thầu khoán trắng đang trở thành xu hướng của các chủ đầu tư. Có hàng trăm đơn vị thi công nên việc của nhà đầu tư là cần tìm hiểu kỹ trước khi đưa ra quyết định nên lựa chọn bên nào.

Yếu tố đầu tiên là cần chọn nhà thầu có trình độ chuyên môn và kinh nghiệm. Đây là yếu tố rất quan trọng quyết định chất lượng công trình. Các chủ đầu tư chưa có kinh nghiệm thuê thầu thì có thể nhờ chuyên gia để tư vấn cho mình một đơn vị tốt nhất. Những đơn vị thầu có chuyên môn thường có kỹ năng chuyên sâu trong ngành xây dựng, được làm việc thực tế nhiều năm trên công trường. Tốt nhất nhà đầu tư cần tìm hiểu hết thông tin của những nhà thầu mà mình muốn chọn để có đánh giá khoa học nhất.

Yếu tố quan trọng không kém là giá cả, do trong quá trình thi công phải dự trù trước các chi phí về vật tư phần thô, chi phí vật tư hoàn thiện. Các loại chi phí này biến động theo sự tác động của thị trường nên trong quá trình thực hiện cần phải yêu cầu nhà thầu lập bảng giá chi tiết toàn bộ các hạng mục, sau đó có thể đối chiếu với các bên khác để sát sao về chi phí.

Yếu tố thứ ba là phải chú ý tới đơn vị thầu có báo giá thấp. Nhiều nhà đầu tư khi thấy giá thấp thì dễ bị lôi kéo, dụ dỗ do ham rẻ. Các đơn vị thầu này thường đưa ra các chi phí cực thấp so với đơn vị khác, bởi vì họ sẽ kiếm lợi từ việc ăn phần chênh của vật tư xây dựng. Nhà đầu tư nên tìm hiểu, đánh giá từng hạng mục để tính toán trước chất lượng công trình.

Yếu tố thứ tư cần quan tâm là tình trạng phát sinh khi xây dựng. Hầu hết nhà đầu tư có thể bỏ lỡ phần này, do vậy cần phải yêu cầu bên thầu phác thảo bản vẽ, phối cảnh 3d để bên đầu tư có cái nhìn tổng quan cho căn nhà trước khi quyết định ký vào bản hợp đồng.

Yếu tố thứ năm là cần phải chú ý tới việc rút ruột công trình, gian lận vật tư khi thi công. Để phòng tránh điều này thì bên chủ đầu tư cần làm chặt chẽ phần hợp đồng về vật tư xây dựng, bản vẽ thiết kế.

nha-thau-xay-nha

Tiêu chí lựa chọn nhà thầu uy tín

Để có được ngôi nhà như mong đợi thì cần chọn được đơn vị thầu có khả năng. Nhưng nhiều nhà đầu tư không có kinh nghiệm nên rất khó để đưa ra đánh giá cho việc chọn nhà thầu phù hợp. Vậy nên cần có những tiêu chuẩn nhất định đưa ra cho những trường hợp như thế.

Tiêu chí đầu tiên có thể đưa ra là độ tin cậy của nhà thầu. Sau khi ký kết hợp đồng quan sát nhà thầu có bán lại cho các đội thi công xây dựng hay bên thầu khác hay không. Thông thường các đơn vị thầu chuyên nghiệp đều có riêng đội khoán, thầu phụ. Nhà đầu tư có thể tìm hiểu cách tính diện tích như thế nào, tổng số tiền hợp đồng, nội dung các hạng mục công việc thực hiện, chất lượng công việc.

Tiếp đến là kinh nghiệm, năng lực nhà thầu. Để đánh giá tiêu chí này có thể dựa trên thời gian thành lập công ty của nhà thầu cùng với các công trình đơn vị đó đã từng thi công. Dựa vào những đánh giá ban đầu cũng như thế mạnh của đơn vị thầu để xem họ mạnh về nhà thầu biệt thự, nhà phố hay văn phòng, nhà ở để lựa chọn phù hợp yêu cầu của đơn vị mình.

Tiêu chí đánh giá tiếp theo có thể kể đến thời gian thi công. Với những đơn vị thầu chuyên nghiệp luôn đảm bảo hoàn thành công trình đúng thời hạn. Muốn vậy phải đưa ra yêu cầu bên thầu làm một bản kế hoạch đầy đủ, thời gian rõ ràng, quy định chậm bao lâu, thời gian đình chỉ thi công do lỗi bên nào, các quy định rõ về điều kiện dừng thi công chuyển sang nhà thầu khác, chi phí cụ thể, bồi thường thiệt hại.

Ngoài ra cần phải xem xét về kỹ thuật thi công, an toàn lao động, cơ sở pháp lý của nhà thầu. Nếu làm việc cùng đơn vị có đầy đủ điều kiện này thì sẽ bảo toàn được cao nhất quyền lợi của các bên và tránh được rủi ro cho nhà đầu tư.

 

Du-an-xay-dung

Quy trình làm hồ sơ dự thầu

Trước khi làm bất cứ công trình nào cũng cần có kế hoạch rõ ràng. Đối với công trình dự thầu cũng cần lập các bước rõ ràng để đem lại hiệu quả cao nhất cho dự án.

Bước 1: Đọc kỹ hồ sơ mời thầu và bản vẽ kỹ thuật thi công

Đây là bước đầu tiên cần phải làm để có thể nắm rõ được mọi yêu cầu do nhà đầu tư đặt ra, biết được điểu kiện cần và đủ để có thể tham gia dự thầu. Nắm rõ công nghệ thi công được đề ra trong hồ sơ, để có cơ sở xác định được bước đầu mình có thể thành công tham gia và cạnh tranh được hay không với đơn vị khác.

Bước 2: Làm y nguyên các biểu mẫu theo Hồ sơ dự thầu

Khi hồ sơ đưa ra các biểu mẫu có nghĩa nó là điều kiện cần để hồ sơ có thể dự thầu. Đây là nội dung bắt buộc mà các đơn vị cần điền đầy đủ, không được bỏ sót. Nếu sơ suất trong vấn đề này thì rất có thể hồ sơ sẽ bị loại. Một mẫu hồ sơ thông thường có những biểu mẫu như: mẫu đơn dự thầu, thư giảm giá, bảo lãnh dự thầu, bảo lãnh thực hiện hợp đồng, hồ sơ kinh nghiệm, bảo lãnh tạm ứng, bảng tính chi tiết giá thầu, bảng tổng hợp giá thầu, hồ sơ kinh nghiệm, số liệu về tài chính, danh mục thiết bị thi công, kê khai xung đột lợi ích…

Bước 3: Trình bày hồ sơ dự thầu

Có thể nói đây chính là bước quyết định, quan trọng nhất trong các bước vừa trình bày để làm hồ sơ dự thầu. Thông thường kết cấu của hồ sơ sẽ có 3 phần chính: năng lực (bao gồm gói thầu và năng lực công ty), biện pháp thi công, giá dự thầu.

 

 

 

xay-dung

Phân tích chi phí chung cho dự án xây dựng

Vấn đề đau đầu của rất nhiều nhà thầu là thống kê chi tiết chi phí các hạng mục thi công. Vậy chi phí cho một dự án cần những gì?

Kể theo quy trình thì cần phải nói đến chi phí quản lý dự án. Thông thường các chi phí này cần thống kê sẽ bao gồm :

– Chi phí tổ chức lập báo cáo đầu tư, lập dự án đầu tư, báo cáo kinh tế – kỹ thuật

– Chi phí tổ chức thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư

– Chi phí tổ chức thi tuyển thiết kế kiến trúc

– Chi phí thẩm định dự án báo cáo đầu tư, báo cáo kinh tế – kỹ thuật, tổng mức đầu tư;  chi phí thiết kế kỹ thuật, bản vẽ thi công, dự toán xây dựng công trình

– Chi phí thuê các thiết bị nâng hạ : Cầu trục dầm đôi, cầu trục dầm đơn, pa lăng…

Các chi phí chung sẽ bao gồm: chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí điều hành sản xuất tại công trường, chi phí phục vụ công nhân, chi phí phục vụ thi công tại công trường, chi phí phát sinh. Chi phí này được tính bằng tỉ lệ phần trăm (%) trên chi phí trực tiếp hoặc bằng tỷ lệ phần trăm (%) trên chi phí nhân công trong dự toán theo quy định.

Như vậy bên nhà đầu tư cũng như bên chủ thầu hoàn toàn có thể thống kê được các chi phí cần thiết cho từng hạng mục công trình.

thue-nha-thau

Những thắc mắc về thuế nhà thầu

Thông thường các doanh nghiệp hay đặt câu hỏi là công ty mình có thuộc đối tượng nộp thuế nhà thầu không. Bởi vì có nhiều đơn vị nằm trong các trường hợp không phải nộp thuế nhưng khi đối chiếu so sánh các điều khoản thì lại nằm trong danh sách phải nộp thuế nhà thầu. Vậy làm thế nào để trả lời được câu hỏi này?

Theo quy định của pháp luật các đơn vị thầu nước ngoài có phát sinh thu nhập tại Việt Nam thì phải nộp thuế nhà thầu. Để giải quyết những thắc mắc trên có thể căn cứ tại khoản 2 điều 2 chương I Thông tư 103/2014/TT-BTC và khoản 2 Điều 6 Thông tư 103/2014/TT-BTC. Dựa theo các quy định trên thì có thể thấy đối với các đơn vị thầu nước ngoài sẽ không phải chịu thuế nếu bên bán đã có nghĩa vụ là bảo hành. Và chỉ giao hàng, chịu chi phí rủi ro cho đến cửa khẩu Việt Nam. Như vậy có thể hiểu là mọi giao dịch mua bán nếu không phát sinh tại Việt Nam thì kể cả khi hợp đồng có bảo hành thì bên bán cũng không phải chịu thuế thầu nước ngoài.

Do đó, căn cứ vào thông tư thì có thể thấy điều khoản bảo hành không làm căn cứ phát sinh nghĩa vụ đóng thuế. Cơ sở làm phát sinh nghĩa vụ nộp thuế là địa điểm tiến hành dịch vụ bảo hành. Điều đó có nghĩa là nếu doanh nghiệp có dịch vụ mua bán làm phát sinh lợi nhuận trên lãnh thổ Việt Nam thì phải chịu thuế theo quy định, còn ngoài lãnh thổ thì không phải chịu thuế.

ho-so-du-thau

Những điều cần biết về nguyên tắc và giới hạn trong hồ sơ dự thầu

Trước tiên cần phải làm rõ các quy định liên quan đến hồ sơ dự thầu có quy định tại Luật đấu thầu và Nghị định 63 (điều 16). Khi theo dõi các quy định trên có thể thấy nguyên tắc chặt chẽ, lặp lại nhiều lần là việc làm rõ không thay đổi bản chất của hồ sơ. Ở đây có nghĩa là không thay đổi giá dự thầu trước đó, thay đổi từ đáp ứng thành đáp ứng yêu cầu hồ sơ mời thầu. Bên mời thầu có quyền yêu cầu đơn vị thầu làm rõ các nội dung đã thể hiện mà chưa được làm rõ trong hồ sơ dự thầu chứ không được yêu cầu làm rõ các nội dung đã đầy đủ rõ ràng làm thay đổi giá chào.

Có một số trường hợp cần làm rõ trong hồ sơ dự thầu :

– Bổ sung bản chụp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh

– Làm rõ đảm bảo dự thầu

– Làm rõ về tính hợp lệ của đơn dự thầu

Tóm lại có rất nhiều tình huống trong đấu thầu, việc làm rõ các trường hợp hồ sơ dự thầu có nhiều dạng khác nhau. Đối với vài trường hợp nếu chỉ dừng ở việc tìm hiểu quy định thì chưa đủ để tự tin là có thể giải quyết đúng đắn những trường hợp ấy. Cho nên các đơn vị cần luôn luôn cập nhật kiến thức, học hỏi kinh nghiệm và mang ra trao đổi nhiều hơn để có thể giải quyết các tình huống một cách linh hoạt, khéo léo.

 

 

nha-dau-tu

Những cách bổ sung chi phí dự phòng vào giá dự thầu

Hiện nay rất nhiều nhà đầu tư chưa xác định được chi phí trong quá trình lựa chọn nhà thầu được thực hiện theo Nghị định số 63/2014/NĐ-CP hay  theo quyết định số 957/QĐ-BXD.  Đồng thời các quy định bổ sung chi phí dự phòng và nguyên tắc sử dụng phù hợp như thế nào để phù hợp vẫn là vấn đề nhiều người quan tâm.

Khi xây dựng giá gói thầu trong kế hoạch lựa chọn nhà thầu phải tuân thủ theo quy định tại Điểm a, Khoản 2, Điều 35 Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13. Cùng với đó việc xác định các chi phí dự phòng cần căn cứ vào các quy định của pháp luật hiện hành, chủ đầu tư căn cứ vào quy mô, tính chất của gói thầu để xác định mức chi phí dự phòng cho các yếu tố rủi ro, chi phí trượt giá phù hợp.


Phải có bảng thống kê chi tiết giá cả thuê các thiết bị nâng hạ dùng trong công trình như: cầu trục, cổng truc, cổng trục dầm đơn, pa lăng…

Đối với các gói thầu đã xác định chính xác số lượng, khối lượng công việc và có thời gian thực hiện hợp đồng ngắn thì có thể áp dụng mức chi phí dự phòng thấp hoặc bằng không trên cơ sở bảo đảm phù hợp với quy định về cách xác định chi phí dự phòng.

Trong khoản 3, Điều 5 Thông tư số 03/2015/TT-BKHĐT hướng dẫn, đối với hợp đồng trọn gói, nhà thầu phải tính toán và phân bổ chi phí dự phòng vào trong giá dự thầu; không tách riêng phần chi phí dự phòng mà nhà thầu đã phân bổ trong giá dự thầu để xem xét, đánh giá trong quá trình đánh giá hồ sơ dự thầu về tài chính, thương mại.

Theo đó, khi tham dự thầu nhà thầu phải nghiên cứu, tính toán toàn bộ các chi phí để đưa ra giá dự thầu phù hợp với lợi thế của bên mình, để phòng tránh được các yếu tố rủi ro trong quá trình thực hiện hợp đồng.

kien-truc-su

Những băn khoăn về nhà thầu

Nhiều nhà đầu tư khi quyết định xây dựng nhà ở đều rất đau đầu trong việc chọn thầu. Bởi đây là nơi gửi gắm những nguyện vọng về sự hoàn hảo của công trình. Trình độ và tay nghề của đội thợ quyết định đến việc hoàn thiện chất lượng công trình theo ý tưởng bản vẽ thiết kế. Vậy có tiêu chuẩn nào để chọn đơn vị thầu không?

Trường hợp chủ thầu là kiến trúc sư, ở đây có thể tin tưởng là người kiến trúc sư cực kỳ chú trọng đến chất lượng, hình thức thiết kế, và họ sẽ có những đóng góp nhất định để bản thiết kế, nội thất có thẩm mỹ nhất. Chính vì quá chú trọng đến nghệ thuật, bỏ quên các mấu chốt kinh tế – kỹ thuật khác mà nhà thầu dễ bị trễ tiến độ thi công.

Trường hợp chủ thầu là kỹ sư xây dựng, có thể thấy là họ hay quan tâm đến phần kết cấu, đảm bảo yếu tố bền vững lâu dài, còn về yếu tố thẩm mỹ thì họ sẽ nhận và làm đúng theo những gì bên thiết kế bàn giao. Các nhà đầu tư đa số đều tin tưởng về chất lượng thi công khi giao công trình cho bên thầu này.

Trường hợp chủ thầu là cai thầu lại thường xây nhà theo đúng những gì anh ta trải qua với kinh nghiệm của thợ lành nghề, đồng hành cùng đội ngũ hợp tác lâu năm. Chủ thầu ở đây thường hoàn thành tốt các công trình nhà phố, biệt thự đơn giản không mất nhiều kinh phí.

Trường hợp chủ thầu là nhà quản lý, họ không có chuyên môn về kiến trúc, nhưng có khả năng tập hợp nhiều nhà chuyên môn có trình độ, tay nghề cao để cùng hợp tác. Họ thường thành lập công ty bài bản, có đủ đội ngũ chuyên môn nên đáp ứng được yêu cầu của công trình lớn.

Ngoài ra còn nhiều trường hợp khác nữa, chung quy lại nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ các tư cách pháp nhân, năng lực thực tế của nhà thầu, cân nhắc, đánh giá cần trọng ai có thể là nhà thầu phù hợp. Và cần có thái độ tôn trọng đúng mực đối với bên thầu, kiểm soát bằng đội tư vấn giám sát, hợp đồng rạch ròi, không ham rẻ.

 

 

nha-thau-xay-dung

Lời khuyên khi chọn nhà thầu xây dựng

Sau khi bên thiết kế bàn giao bản vẽ, nhà đầu tư có thể ra quyết định chọn nhà thầu xây dựng cho mình. Để chọn được nhà thầu uy tín, có kinh nghiệm, tay nghề cao, giá hợp lý thì cần phải nắm được một số quy tắc.

Cần chọn nhà thầu có kinh nghiệm và trình độ nhất định. Các nhà đầu tư có thể thuê đội ngũ thầu mà người quen của mình đã từng làm rồi hoặc nhờ chuyên gia để tư vấn tìm được nhà thầu tốt.

Vậy thế nào là nhà thầu tốt? Đó là nhà thầu có đủ kiến thức, kinh nghiệm chuyên sâu trong lĩnh vực xây dựng. Song hành với họ luôn có đội ngũ cực kỳ chuyên nghiệp là đội chỉ huy công trường có khả năng điều hành giỏi, đội thợ lành nghề. Đơn vị như thế này luôn có các thiết bị thi công xây dựng, uy tín trách nhiệm, đáp ứng đầy đủ kỹ thuật và tiết kiệm tối đa chi phí cho chủ đầu tư.

Tiêu chí về thời gian cũng cần được chú trọng, nhà đầu tư cần thỏa thuận trước với chủ thầu về tiến độ thi công từng hạng mục trong công trình. Điều này cần được cam kết rõ ràng trong hợp đồng. Khi có hợp đồng thì chủ nhà có thể theo sát tiến độ công trình, đốc thúc công việc và quyết toán với bên thầu.

Yếu tố quan trọng tiếp theo đó là tiêu chí về giá cả. Có hai hình thức nhận thầu với 2 mức giá khác nhau. Thứ nhất là bên đầu tư lo vật liệu, bên thầu thi công. Chi phí sẽ phụ thuộc vào sự thỏa thuận giữa hai bên. Bên đầu tư có thể tham khảo giá từ các kiến trúc sư tại thời điểm xây dựng. Thứ hai là khoán trắng, bên thi công phải lo toàn bộ vật liệu xây dựng rồi thi công. Ở đây, chủ đầu tư cần phải xây dựng mức giá ngay từ ban đầu, đưa ra tổng quan về chủng loại, xuất xứ vật liệu, chất lượng hay mức sử dụng. Cần làm chi tiết rõ ràng hợp đồng để dễ dàng quyết toán.

Ngoài ra, bên đầu tư cũng cần lưu ý không chọn nhà thầu có giá thầu thấp. Đơn giản họ sẽ làm việc chậm chạp, kéo dài tiến độ hay bỏ ngang công trình giữa chừng. Nhiều khi đây là chiêu trò của bên thầu để lôi kéo khách hàng thấy lợi trước mắt và chọn họ. Còn về phía họ sẽ ăn phần chênh lệch trong quá trình chọn vật liệu thi công, làm ảnh hưởng tới chất lượng công trình.

 

nha-thau-viet-nam

Khoán thầu xây nhà hợp lý như thế nào?

Hầu như các nhà đầu tư đều ưu tiên lựa chọn gói thầu khoán trắng do tiết kiệm thời gian thi công, kiểm soát chi phí. Tuy nhiên đây có phải là gói thầu tốt nhất chưa?

Điểm cần lưu ý đầu tiên là bên đầu tư cần tìm hiểu và đưa ra quyết định để  “chọn mặt gửi vàng”. Thông thường từ tháng 9 đến tháng 12 dương lịch là thời điểm thuận lợi cho việc xây nhà do thời tiết thuận lợi. Thường thì chủ hộ sẽ cố gắng tiết kiệm thời gian bằng cách khoán trắng với bên thầu. Bản chất của phương án khoán thầu gọn này là bên đầu tư thuê thiết kế, thi công, đội ngũ thi công, nguyên vật liệu cùng đội thi công. Bên đầu tư sẽ phê duyệt bản vẽ của kiến trúc sư do bên thầu đưa ra, sau đó chi một phần tiền, sau đó nghiệm thu, thanh toán nốt phần còn lại.

Điểm cốt lõi của phương án này là ở người kiến trúc sư. Nếu bên đầu tư thuê thiết kế từ một kiến trúc sư và một đội thợ xây chất lượng và kiến trúc sư đủ uy tín để lấy nguyên vật liệu, thiết bị, phụ kiện, mới đảm bảo thiết kế – thi công ăn khớp.

Một sai lầm cần phải tránh là gộp thiết kế và thi công. Chủ đầu tư cần tránh việc giao thầu gọn từ thiết kế, lên giải pháp thi công, chọn vật liệu, sử dụng nhân lực từ một nhà thầu duy nhất, mà hãy chia nhỏ các phần trong công trình và thuê đơn vị làm. Có nhiều đội thợ chưa qua trường lớp đào tạo, nên để tránh làm giảm chất lượng công trình thì chủ nhà nên thuê thiết kế, sau khi phê duyệt thì giao cho nhà thâu thi công theo đúng bản vẽ để tránh rủi ro sau khi bàn giao.